Ana hatlarıyla 4721 sayılı Medeni Kanunun 4. Kitabında yer alan Eşya Hukuku’na ilişkin kısımda düzenlenen bir hukuk dalıdır. Taşınmaz mülkiyetini temel alan bahsi geçen kanunun 724. Maddesinde ise, “taşınmaz mülkiyetinin” neleri kapsadığı açıklanmıştır. Hükme göre taşınmaz mülkiyetinin kapsamı aşağıda verildiği gibidir. 

Sunmuş olduğumuz Gayrimenkul Avukatı hizmeti kapsamına;

• Arazi,
• Arsa,
• Bina,
• İşyeri,
• Tapu kütüğünde ayrı ayrı sayfalara kayıt edildiği görülen bağımsız ve sürekli haklar,
• Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı olan bağımsız bölümler dahildir.

Bu hukuk dalına müdahil olan ve Akbulut Hukuk Bürosu hizmet alanına giren davalar da mevcuttur. Bu davaların ise şu şekilde sıralanması mümkündür.

• Tapu iptal ve Tescil Davaları
• İstihkak davaları,
• Kamulaştırma davaları,
• Kira davaları
• Ecrimisil Davası
• İzale-i Şuyu Davası (Ortaklığın Giderilmesi)

Gayrimenkul Davaları

Gayrimenkul Avukatı ve danışmanlığı hizmeti kapsamına giren gayrimenkul davaları, gayrimenkul hukukundan doğduğu bilinen davalardır. Gayrimenkul hukukunun konusu ise, kurumların ve bireylerin üzerinde mülkiyet hakkı kurmalarının mümkün olduğu taşınırlar ve taşınmazlardır. 

Eşya hukukuna bağlı olarak ortaya çıkan uyuşmazlıkların büyük bir kısmını kapsayan gayrimenkul hukukunun temel konularının arsa, arazi ve bağımsız bölümler olduklarını söylemek mümkündür. Bahsi geçen eşyalara bağlı olarak ortaya çıkan Gayrimenkul hukuku davaları ve bu davaların detayları ise aşağıda verildiği gibidir.

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Taşınmaz, özellik olarak büyük / yüksek değerlere sahiptir. Bu da taşınmazların kayıt altına alınmasını gerekli kılmıştır. Bunun sonucunda taşınmazların, bahsi geçen taşınmazlar üzerindeki hakların, hak sahiplerinin ve bunların tamamına dair özel durumların kayıt altında tutulduğu yer tapu sicilidir. Tapu sicili, devlet eliyle tapu daireleri tarafından tutulur. Tapu sicillerinin devlet tarafından tutulması ise, bahsi geçen taşınmazlardan kaynaklı olarak ortaya çıkması muhtemel olan zararlardan devletin sorumlu olmasını beraberinde getirmiştir. 

Tapu sicili tutulmasının en temel amacı, diğer mal kaynakları ile kıyaslandıklarında nispeten daha yüksek bir değere sahip olmalarıdır. Bunun sonucunda ise, taşınmazlar üzerinde var olan hakların ve bu hakların sahiplerinin gerçeğe uygun bir şekilde belirlenmiş olması gerekli kılınmıştır. Tapu sicilinde yer alan hak ya da hak sahiplerine yönelik bilgilerin gerçeğe uygun olmaması ya da tamamen ya da kısmen belirsizlik içermesi gibi durumlarda ise, hak sahiplerine belirli imkânlar sağlanmıştır. Sahibi olduğu taşınmaz ile ilgili kayıtlı bir sorun olduğunu düşünen kişilerin, bazı davalar aracılığı ile iddialarını öne sürmeleri ve bu bağlamda amaca aykırı olan bilgilerin düzeltilmesini talep etmeleri mümkündür.

Sunmuş olduğumuz Gayrimenkul Avukatı hizmetimiz kapsamında; kişinin sahip olduğu taşınmaz ile ilgili yanlış bir bilgi olduğuna yönelik iddiada bulunması ve bu iddialarını çeşitli mahkemelere taşımasının ardından; tapu sicilinde yer alan taşınmaz ile ilgili kayıtların haklı ve geçerli bir sebep bulunmadan değiştirilmesi ( tadili ), silinmesi ( terkini ) ya da bahsi geçen taşınmaz hakkında haksız bir tescil işleminin gerçekleştiğinin tespit edilesi durumunda, tapu sicilinin gerçeğe aykırı olduğu sonucu ortaya çıkar. Böyle bir durumun ortaya çıkması halinde ise, Gayrimenkul Avukatı hizmetimiz kapsamında tapu iptali davası açılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası

Eşyalar üzerinde var olan mülkiyet hakkına bir kişinin sahip olmasının mümkün olduğu gibi, birden fazla kişinin sahip olması da mümkündür. Bu bağlamda tek kişi mülkiyeti bulunan eşyalar ve birlikte mülkiyet bulunan eşyalar olmak üzere, ikili bir ayırım yapmak mümkündür. Ancak Gayrimenkul Avukatı ve danışmanlığı konusunda var olan deneyimlerimizi göz önünde bulundurarak, birlikte mülkiyet bulunan durumların büyük bir kısmında anlaşmazlıklar otaya çıktığını söylememiz doğru olacaktır. Eşya üzerinde birlikte mülkiyetin bulunduğu durumlarda ortaya çıkan anlaşmazlıkların giderilmesi için ise, izale – i şüyu davası -yani ortaklığın giderilmesi davası- açılmaktadır.

Gayrimenkul üzerinde maliksıfatı taşıyan ortakların birbirleri ile herhangi bir konu sebebi ile anlaşamamaları mümkündür. Bu anlaşamama durumunun ortadan kaldırılması ve bu bağlamda gerekli olan mal paylaşımının gerçekleştirilebilmesi için ise ortaklığın giderilmesi davası açılmalıdır. Anlaşmazlık bulunan ortaklardan her birinin bu davanın açılması için başvuruda bulunması mümkündür. 

Ortaklardan her birinin isteği üzerine açılan ortaklığın giderilmesi davasının neticesinin sonucunda malın paylaştırılması veya satılması şeklinde iki karar çıkması ihtimali mevcuttur. Gayrimenkul Avukatı ve danışmanlığı konusundaki tecrübelerimize bakarak, malın satılmasının istisna olduğunu ve ancak bölüştürülememe durumunun ortaya çıkmasının ardından bir zorunluluk olarak ortaya çıktığını söylemek mümkündür. Malın paylaştırılamamasının ardından satılmasına karar verilmesinin üzerine; satılan maldan elde edilen değer, hisseler oranında paylaşılmaktadır. 

Ferdi mülkiyete geçişin anahtarı olan ortaklığın giderilmesi davası söz konusu olan gayrimenkulün bütün ortaklarına karşı açılan bir davadır. Bu davanın açılabilmesi için ortakların tamamının onayının bulunması şart değildir. Tek bir ortağın dahil izale – i şuyu davası açıp paydaşlar arasından çıkmayı talep etmesi mümkündür. 

Davanın açılması sürecinde tüm paydaşların onayı gerekmese de, ortaklığın giderilmesinin incelendiği davada bütün ortakların yer alması zorunludur. Paydaş olanlardan birinin ölmesi durumunda ise, mirasçılık belgesinde ismi geçen bütün mirasçıların davaya dahil edilmesi gereklidir. Gayrimenkul Avukatı ve Akbulut Hukuk Bürosu hizmetlerimiz kapsamında, tüm ortakların müdahil olmadığı davalarda sonuç alınmasının mümkün olmadığını söylememizde fayda vardır. 

Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer adı ile arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesi, arsa sahibi veya arsa sahipleri ve müteahhit arasında gerçekleştirilen bir sözleşmedir. Bu sözleşme ile, arsa sahibi haklarını / arsanın belirli bir payını müteahhide devreder, müteahhit ise bu pay karşılığında arsa üzerinde inşa ettiği belli sayıda ve bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim eder. 

Gayrimenkul Avukatı ve Akbulut Hukuk Bürosu hizmetimiz kapsamında hazırlamakta olduğumuz Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin konusu olan gayrimenkul satış vaadi ise, gayrimenkul satış işleminden önce bir sözleşme ile hakların garanti altına alınmasını sağlayan bir sözleşmedir. 

El Atmanın Önlemesi (Müdahalenin Men’i Davası)

Müdahalenin men’i ya da el atmanın önlenmesi davası, bir taşınmaz malikinin sahip olduğu mülkiyet hakkını kullanmasının önünde bulunan engellerin ortadan kaldırılması amacını güden bir davadır. Bu dava ile, taşınmaz malına haksız bir şekilde müdahale edildiği bilinen ve bu müdahale sonucunda taşınmazın kullanılmasına engel olan malinin, söz konusu durumların bertaraf edilmesi amacı ile başvurabileceği dava türüdür.

Türkiye’de Yabancılarda Taşınmaz Edinimi Koşulları ve Sınırlamaları

Türk vatandaşlarının ülkemizde taşınmaz edinimi hakkı olduğu gibi, yabancıların da taşınmaz edinme hakkı mevcuttur. Ancak bu hak bazı sınırlamalara tabii tutulmuştur. Bu sınırlamaların şu şekilde belirtilmesi mümkündür.

• Güncel kanun değişikliği yapılmadan önce yabancı uyruklu kişilerin ülkemizde satın alabileceği taşınmaz miktarı 2.5 hektar yani 25 bin m2 ile sınırlıydı. Son yapılan değişiklik ile birlikte, yabancıların ülkemizde satın alabileceği taşınmaz mal miktarı 30 hektara çıkartıldı. Bu miktara ise, Cumhurbaşkanı kararı alınması şartı ile 2 katına kadar çıkartılabilme imkânı sunuldu. 
• Yabancıların güvenlik bölgelerinde ya da yasak bölgelerde taşınmaz satın alması mümkün değildir. 
• Yabancı uyruklu olan gerçek kişilerin, özel mülkiyete konu olan ilçenin yüz ölçümünün % 10 ‘una kadar sınırlı ve taşınmaz ayni hak talep edebilmeleri mümkündür.

Yerli ya da yabancı fark etmeksizin Gayrimenkul Hukuku alanında Gayrimenkul Avukatı  ya da Akbulut Hukuk Bürosu hizmeti talep eden kişilerin, bu bağlamda hem avukatlık hem de danışmanlık hizmetlerimizden faydalanması mümkündür. 

Yabancı uyruklu gerçek ya da tüzel kişilerin satın alımını gerçekleştirdikleri taşınmaz ile ilgili bir sorun yaşamaları, Cumhurbaşkanı kararı ile taşınmaz boyutunu iki katına çıkartmak istemeleri gibi durumlarda bizler ile iletişime geçilerek hizmet talep edilmesi mümkündür.

Türk vatandaşı olan kişiler için Gayrimenkul Avukatı ve danışmanlığı kapsamında sayılabilecek birden fazla hizmet vardır. Bu bağlamda bir gayrimenkul alımı gerçekleştirmek isteyen, bu alımı ise tapudan önce güvence altına alma isteği bulunan kişilerin; kat karşılığı daire almak isteyen ve bu bağlamda arsasının kullanım hakkından müteahhide pay vermesi gereken kişilerin de bizlerden hizmet talep etmeleri mümkündür. Sunulan hizmetin şekli ve ismi, bizlerden talep edilen avukatlık ya da danışmanlık hizmetinin konusuna bağlı olarak değişiklik göstermektedir. Bunun şu şekilde örneklendirilmesi mümkündür; mevcut bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olduğu durumda, kişilerden birinin ortaklığın giderilmesi isteğinde bulunmasının her zaman uzun bir dava süreci ile şekillenmesine gerek yoktur. Ortaklardan tamamının hem fikir olup bir anlaşma imzalamasının üzerine, kısa sürede ve sorunsuz bir şekilde ortaklığın giderilmesini sağlamamız mümkündür.